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Immobilier d’entreprise : de quoi parlons nous ?

L’immobilier professionnel et commercial regroupe l’ensemble des biens bâtis ou non à vocation économique, quelque soit leur taille, leur localisation. En matière commerciale, l’immobilier renferme des notions de droit au bail ou encore pas de porte.

Immobilier d’Activité :

Atelier, production
Entrepôt logistique
Site industriel

Spécifique / Monovalent :

Hôtel – restaurant
Clinique
Salle blanche/grise

Immobilier Commercial :

Commerce
Boutique
Centre commercial

Immobilier Tertiaire :

Bureaux indépendants
Professions libérales
Immeubles tertiaires

Foncier d’activité :

Terrain en zone d’activité
Plateforme
Friches industrielles

Valeur vénale en immobilier d’entreprise

L’analyse des caractéristiques techniques, juridiques, urbanistiques, dans un environnement (marché, situation, accès…) permet de déterminer les méthodes les plus appropriées afin de déterminer la valeur vénale du bien :

Méthode par comparaison
Méthode par capitalisation
Méthode sol et construction
Méthode par récupération foncière
Méthode par actualisation des cash-flows

« La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression. »

Valeur locative, droit au bail, pas de porte et indemnités d’éviction

L’une des particularités de l’immobilier professionnel est la signature d’un bail entre le propriétaire-bailleur et le preneur. Ce bail commercial confère des droits et notamment la propriété commerciale qui offre ainsi des possibilités et des obligations aux différentes parties. La valeur locative doit s’apprécier à travers divers éléments.

« La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise. Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail. »

Le droit au bail est le « prix moyen qu’un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur, c’est à dire la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d’un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l’existence d’un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché. »

Le pas de porte peut s’apprécier comme la somme d’argent versée par le locataire d’un bail commercial au propriétaire au moment de la conclusion du contrat de bail

L’indemnité d’éviction due au commerçant évincé doit couvrir le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement du bail. Elle comprend l’indemnité principale et les indemnités accessoires.